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📊 부동산 임대 수익률 계산 – 수익형 부동산 투자 전에 꼭 알아야 할 공식
부동산을 단순히 보유하는 시대는 끝났습니다.
2025년 현재, 수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 ‘임대 수익률’이 중요한 판단 기준이 되고 있습니다.
하지만 대부분의 투자자들은 임대 수익률을 어떻게 계산하는지 정확히 모르거나, 복잡하게 느껴 포기하는 경우가 많습니다.
이 글에서는 임대 수익률의 개념부터 계산 공식, 실전 예시, 유의사항까지 한눈에 정리해드립니다.
1. 💡 임대 수익률이란?
임대 수익률(Rental Yield)은 투자한 부동산 자산에서 발생하는 임대 수익을 기준으로, 얼마나 효율적인 수익을 내고 있는지를 나타내는 지표입니다. 즉, 1년 동안 임대 수익이 투자금의 몇 %인지를 계산하는 것입니다.
2. 🧮 기본 공식
가장 널리 쓰이는 임대 수익률 공식은 아래와 같습니다.
✔️ 연간 임대 수익률(%) = (연 임대수익 ÷ 총 투자금액) × 100
여기서 총 투자금액은 매매가 + 취득세 + 중개수수료 + 수리비 + 기타 부대비용을 포함합니다.
3. 📌 예시로 이해하기
- 부동산 매매가: 2억 원
- 전세보증금: 1억 5천만 원
- 본인 실투자금: 5천만 원
- 월 임대료: 90만 원
- 연간 임대 수익: 90만 원 × 12개월 = 1,080만 원
✔️ 연 수익률 = (1,080만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 21.6%
이처럼 실제 자기 돈을 기준으로 계산하면 고수익처럼 보일 수 있지만, 세금 및 공실 가능성도 고려해야 합니다.
4. 🧾 실질 수익률 계산 공식
공실률과 세금을 고려한 수익률을 계산하면 더욱 현실적인 수익 분석이 가능합니다.
✔️ 실질 수익률 = [(연 임대료 × (1 – 공실률)) – 유지비 – 세금] ÷ 총 투자금 × 100
예시:
- 공실률: 10% → 연 임대료 1,080만 원 × 0.9 = 972만 원
- 관리비, 수리비 등: 연 72만 원
- 종합 세금: 연 100만 원
최종 실질 수익률 = (972 – 72 – 100) ÷ 5,000 × 100 = **16%**
5. ⚠️ 임대 수익률 계산 시 유의사항
- 공실률은 지역 및 상권에 따라 크게 다름
- 임차인 교체에 따른 공백기·수리비도 반영
- 대출 활용 시 ‘이자 비용’ 포함 필수
- 과세 대상 여부(종부세, 양도세 등) 고려
6. 📈 수익률 몇 %가 적정선일까?
- 서울 수도권 오피스텔 기준: 3~5% (실질)
- 지방 소형 건물: 6~9% 가능
- 리스크 높은 지역이나 상가: 10% 이상도 가능하나 리스크 큼
📌 마무리
임대 수익률은 부동산 투자 성공의 바로미터입니다. 단순 월세 수익만 보는 것이 아니라, 실제 들어가는 비용과 위험요소까지 감안해 계산해야 현실적인 수익률을 예측할 수 있습니다. 꼼꼼한 계산과 철저한 사전조사가 수익형 부동산의 첫걸음입니다!
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